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“限竞房”入市监管加码

作者:未知

  作为北京住房供应的主力之一,“限竞房”终于开盘入市,然而市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查,无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。
  6月中旬,期待已久的限竞房(限制售价、竞争土地价格)终于正式入市。其中位于北京大兴区的瀛海府和位于房山区的金樾和著最先开盘。尤其是大兴区的瀛海府,由于比照周边二手房有一定的价格优势,仅用了2个小时,选房就已经完成,开发商对外声称首期售罄。
  然而,就在一片回暖声中,市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查,两个项目都因为公示信息不完全、摇号受质疑等原因,被责令整改并立案调查。这无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。
  供应高峰开启
  北京市住建委网站近期公布了四则限竞房预售许可预告,分别是瀛海府、金樾和著、旭辉城、保利首开熙悦林语,四个项目在预售许可证上的名字分别对应为瀛锦苑、尚锦佳苑、舒朗苑、林悦和苑,这也是北京市公布的第一批限竞房项目的预售许可预告。
  目前,瀛海府和金樾和著两个项目已率先开盘,位于房山的旭辉城也于6月13日开盘,限定价格为38994元/平方米。其主力户型为75平方米的两居,89平方米和112平方米的三居,共有754套房,与金樾和著项目仅有一街之隔。
  限竞房项目销售政策出台后,原本处于观望中的项目或将集中入市。张大伟表示,2017年以来北京的所有土地全部限价,但此前因为限价房政策未明确,这部分项目一直未入市。从目前来看,限竞房合计大约3000亿货值。在政策明确后,预计未来2个月,北京将出现限竞房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。已经取证的四个限竞房项目只是北京共62个限竞房项目的先头部队,可以预期后续供应量将快速井喷。对于市场来说,由于房价趋稳,其他纯商品房入市的速度也会加快。
  谨防供需失衡
  不过,令业内担扰的是,就目前位于房山的两项目金樾和著和旭辉城为例,预售均价限定为38994元/平方米,最高不得超过40944元/平方米,且执行“9070”政策。
  除此之外,良乡周边还有五六个商品住宅项目在售,今年以来,商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米,限竞房项目在单价上具备一定优势。
  总价方面,限竞房的主力产品90平方米总价为351万元,而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元,限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元,对刚需、刚改客群形成极大吸引。房山的市场需求能否支撑其庞大的货量。据北京市住建委官网显示,两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米,按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示,今年前5个月,房山区新房住宅共成交392套,二手房成交3501套,新房、二手相加,今年1-5月,房山住宅的总需求量为3893套。
  思源地产首席分析师郭毅分析,未来2000套新房的入市,对区域�鞘薪�产生巨大冲击,有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求,造成房源去化速度的减慢,并因此作用到区域房价水平,特别是对京西的二手市场,将会起到拉低二手房价的实际收效,给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。
  郭毅认为,面对未来的激烈市场竞争,限竞房项目争相抢先入市,率先收拢购房需求成为房企共同的选择,如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则,土地市场和商品房市场供量同步增加,一方面微观楼市很可能因供量集中、供不应求造成滞销,另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输,造成土地流拍流标的现象进一步增加,今年开发商已经开始精选土地,而随着限竞房开闸,房企真正面临去化压力时,这一趋势将更加明显。
  例如,上半年流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12宅地于6月19日重新开始挂牌竞价。该地块建面29083平方米,挂牌出让起始价为人民币49.8亿元。
  其实此类地块流拍的原因,据《中国经济信息》记者了解,多因为当今形势下对开发商而言压力重重,利润率低,其次跟周边二手房竞争本身完全不占优势,再加上新房的各种附加成本,不得不让各大开发商最终选择放弃。刚出台的新政又对限竞房地下空间捆绑销售进行了封堵,好在其他条件不变的情况下,此次起拍价比上次低13.47亿元,这次回炉再拍应该有戏。
  监管已经加码
  作为首批拿下预售证的项目,瀛海府、金樾和著率先开盘,销售的行情也较为乐观。但随后,这两个项目却遭到了相关部门的立案查处。
  据报道,6月12日,北京市住建委专门巡查了瀛海府、金樾和著两个项目,巡查过程中发现,两项目的《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同文本》、《城市商品房预售管理办法》、销控板、测绘技术报告书等材料均未在项目明示。由于公示信息不全等原因,这两个项目已被立案查处。
  值得注意的是,在市住建委的检查中,该项目具体卖了多少套?实际排队人数有多少?是否如开发商声称的那样全部售罄?摇号是否有公证处人员参与?特别是对于瀛海府售楼处的销售情况,《中国经济信息》记者发现,电脑中一份反映真实排号和销售信息的文件需要密码才能打开,但现场近十个人都表示“不知道密码”。
  诸多问题都存在疑问,并最终被整改和立案。同样处于大兴区的另一个限竞房项目负责人表示,突如其来的检查此前很少出现,许多原有的营销方式都面临失效和叫停,可能会影响到取证项目的开盘进度,一些没有取证的限竞房也可能放缓脚步,观察情况。
  “相关部门对这类特殊房源的销售过程进行管控,其实是必要的。开发商需要遵守基本的规定,读懂政策对具体销售细节的规定,防范出现违规销售等行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者,接下来此类巡查将会继续,甚至会更加严厉,这有助于后续限竞房政策的落实,销售模式成熟以后,才能真正实现让利于购房者的目的。


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